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农村拆迁房补偿标准

TIME:2019-03-21 14:04 | VIEWS:

上海律师事务所对拆迁房补偿标准及相关政策进行整理希望能够帮助你。农村房屋和宅基地拆迁补偿标准
?由于历史、风俗习惯等原因,不办理房产证或超面积建房在我国是一种普遍的现象,一旦房屋遭遇拆迁,无证房屋在面临拆迁时是否获得补偿,无证建筑是否就是违章建筑,无证建筑进行拆迁时是否可以获得补偿?无证房能否获得补偿是被拆迁人最关心的问题。
? ??《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十四条规定:市、县级人民政府作出房屋征收决定前,应当组织有关部门依法对征收范围内未经登记的建筑进行调查、认定和处理。对认定为合法建筑和未超过批准期限的临时建筑的,应当给予补偿;对认定为违法建筑和超过批准期限的临时建筑的,不予补偿。
一、农村的宅基地和房屋拆迁怎么补偿?农村的宅基地和房屋拆迁是分开补偿?
“分开补偿”,是指土地补偿和地上附着物补偿的分离。农村宅基地产权归村集体所有,由村集体分配给村民使用,村民在宅基地上建房子居住。在遇到宅基地拆迁的时候,有两种补偿。
一是宅基地补偿,二是房屋补偿。由于宅基地的产权属于村集体,因此,这部分补偿归村集体所有,不会直接给宅基地使用人。而房屋的产权属于村民私有,因此房屋补偿归村民所有。
村民的宅基地被征收后,如果没有其他宅基地,那么村集体要给村民重新分配宅基地,让村民在新的宅基地上建房子。
二、房屋拆迁补偿价计算公式
房屋拆迁补偿价由宅基地区位补偿价、被拆迁房屋重置成新价构成。
计算公式为:
房屋拆迁补偿=宅基地区位补偿价x宅基地面积+被拆迁房屋重置成新价
宅基地区位补偿价参照当地普通住宅指导价,由区县人民政府参照一定时间、一定区域内普通商品房住宅均价、城市规划等综合确定。
拆迁中认定的宅基地面积应经合法批准、切不超控制标准。
房屋重置成新均价是指一定时间、一定区域内的被拆迁宅基地房屋重置成新平均价,具体标准由区县政府按照前述区域内农村房屋建设情况在400--700元/平方米幅度内确定。户均安置面积,按照100-150平方米控制,具体标准由区县政府根据当地农村经济水平、农民居住情况确定。
三、.农村房屋拆迁补偿标准
1、草房每平方米补偿1900元
2、砖瓦房每平方米补偿2400元
3、捣制或预制砖砼结构房屋每平方米补偿2800元
4、楼房(二层以上)每平方米补偿3300元
5、地上(下)附着物使用等价补偿标准
6、异地安置补助费(包括宅地、配套设施、租房费等)每户2万元
土地法修正草案明确单独补偿农村村民住宅
现行土地法第四十七条规定,征收土地的,按照被征收土地的原用途给予补偿;征收耕地的补偿费用包括土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗的补偿费;土地补偿费和安置补助费的总和不得超过土地被征收前三年平均年产值的三十倍。上述三条规定在修正案草案中均作出修改。
征地补偿内容增加了对宅基地的补偿和社会保障补偿
修正案草案规定,征地补偿包括土地补偿,被征地农民的安置补助与社会保障费用,农民村民住宅补偿,以及其他地上附着物补偿和青苗补偿。
在住房保障方面
将对城市规划区内的被征地农民提供该国有土地上的房屋,无法提供的按照市场价给予货币补偿;城市规划区外则安排宅基地重建住房并按照新建房屋成本给予补偿。
四、以下四种无证房也可获得合理补偿
1、农村中的房产
在中国农村,土地使用人或者实际使用人没有土地权属证书的情况非常普遍。最开始农村建房管理较松,对产权这方面也没有管理到位,因此农村有很多无证房。无证房屋不等于违章建筑,只要是依法建造的房屋,即使没有产权证明,在拆迁的时候依旧可以拿到全额补偿。
2、历史流传下来的房产
3、 城中村住房
4、几代人流传下来的祖屋
五、拆迁的相关规定
1、先补后拆。拆迁涉及到被拆迁人的直接利益,补偿又是拆迁的关键,二者都是容易引起矛盾和摩擦的激发点。在保护被拆迁者利益上,必须遵循“维护公共利益”的原则。过去拆迁都是先腾空再签订补偿安置协议,今后,被拆迁人先签订房屋征收补偿协议再搬迁,能够最大程度地避免房屋被拆却拿不到补偿款甚至‘拆了旧房没新房’的局面。补偿方式多样选择,尊重被拆迁人的选择,补偿方式可以实行货币补偿,也可以实行房屋产权调换。
2、拆一还一。如果被拆迁人选择产权置换,那么以1:1的面积计算标准将自己的房屋与拆迁方提供的房屋进行置换是最基本的利益保障。
3、被拆迁人的生活水平不下降。补偿原则是拆迁行为必须保证被拆迁人的生活水平不下降,即拆迁户的生活水平在拆迁之后应等于或高于原有生活水平。
4、不得进行非法拆迁、不得停水停电逼迁。采取暴力、威胁或者违反规定中断供水、供热、供气、供电和道路通行等非法方式迫使被征收人搬迁,造成损失的,依法承担赔偿责任;对直接负责的主管人员和其他直接责任人员,依法给予处分;构成违反治安管理行为的,依法给予治安管理处罚;构成犯罪的,依法追究刑事责任。
六、违法建筑如何认定?
拆迁过程中,拆迁人多依据《城乡规划法》等规定,直接认定无房产证的房屋是违法建筑,这种做法是错误的。违法建筑的认定主体、认定程序必须符合法律规定。浙江省高级人民法院认为:未经产权登记的房屋并非均属违法建筑,也并非所有违法建筑都须拆除。征收范围内的房屋情况复杂,尤其是城中村或旧城区,存在大量因历史原因未依法办理产权登记或依法未办理审批许可手续的建筑,对征收范围内的此类建筑,政府应当组织有关部门依法进行调查、认定和处理。
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七、无证房屋并非违章建筑
现在的房产市场中,有很多没有证的房屋,无证房屋拆迁的时候如果不给予安置补偿肯定是不妥当,但是法律对房屋拆迁补偿的实施对象是房屋权利人。到底无证房屋在拆迁补偿方面法律是如何规定的?房屋拆迁补偿多少以及补偿方式是怎么规定的?
1.无证房屋权利归属
首先要明晰的就是无证房屋的权利性质。如果房屋已经办理权证,那么房屋所有人就由不动产的物权。如果是没有办理权证的房屋,房主没有无权。因为无证房屋没有进行产权登记,物权未设立,只有等到权证办理完毕之后权利人才能取得完整的权利。尽管我国法律并无明确规定期待权的相关权能,但就法理而言权利人对无证房屋的期待权应当具有可转让性、可继承性。
2.无证房屋现状
无证房屋面临拆迁的现象并不少,而房屋的权证何时能办妥遥遥无期,如在权证尚未办毕时,该房屋又面临拆迁时,就容易滋生纠纷。随着经济房价的飞涨,房屋拆迁时,拆迁部门所支付的补偿金往往高于房屋的交易价格。因此,无证房产只能享受有限的保护,产权人应该及时办理房产证明。
将无证建筑认定为违章建筑是拆迁方惯用的伎俩,通过认定为违章建筑进行强拆一方面减少拆迁补偿,另一方面也压缩了时间成本,严重地损害了被拆迁人的利益。无证并非违章,应具体情况具体分析,现实中,即使属于违章建筑,也应根据行政法中的“比例原则”即《行政处罚法》中的“过罚相当”原则给予合理补偿。至于如何补偿,可以考虑建造的时间、当时的立法状况、当时执法机关是否存在不作为等因素综合制定无证房屋的征收补偿方案。农村居民建造住宅,只要经乡镇政府审核,并经县级政府批准后,就算没有宅基地证,建房证也不能认定为违章建筑。
无证房屋就算被认定为违章建筑也需要补偿。经相关部门调查认定为违法建筑的违法部分不予补偿。对于合法部分,应当给予等价的补偿。本该属于我们的土地和建筑材料我们仍有寻求补偿的权利。
八、无证房可以获得全额补偿的情况
1.历史存留的房屋??
法律上有法不溯及以往原则,这是我国法律制度基本原则之一,也可扩充至行政时效原则。一些建筑形成于70年代,或是更早至五六十年代,在当时很少的手续就可建成,如果用现在法律要求分析可以归为违章建筑,这显然不行,所以,必须结合建筑物形成时法律规定确定合法与非法。
农村的房屋和城市中的农建房?最开始农村建房管理较松,对产权这方面也没有管理到位,因此农村有很多无证房。无证房屋不等于违章建筑,只要是依法建造的房屋,即使没有产权证明,在拆迁的时候依旧可以拿到全额补偿。
九、其他相关政策
1.无证房产拆迁补偿考虑因素
可以考虑建造的时间、当时的立法状况、当时执法机关是否存在不作为等因素综合制定无证房屋的征收补偿方案。
①严重违反城乡规划及土地管理法或明知已经发布征收公告或者即将被征收而恶意抢建的房屋可以不予补偿。但无论被征收人的房屋是否属于违建,对被征收人的土地使用权都应给予公平、合理的补偿。
②房屋建造的时候是合法的,但没有合法产权证明,是由于不可归咎于其自身的历史遗留问题造成的,且如果被拆迁人在上述房屋内已长期生活居住,应当得到合法补偿安置。
2.房屋拆迁补偿标准及补偿方式
无证房屋拆迁补偿标准
每个地方的拆迁补偿标准是不一样的,政府部门会根据当地的拆迁管理办法进行估算、赔偿。您可以查看拆迁公告的具体规定,也可向当地土地部门咨询。如果有异议,可以申请行政裁决。
房屋拆迁补偿一般包括两类:
①房屋补偿费(房屋重置费),用于补偿被拆迁房屋所有权人的损失,以被拆迁房屋的结构和折旧程度划档,按平方米单价计算;
②周转补偿费,用于补偿被拆迁房屋住户临时居住房或自找临时住处的不便,以临时居住条件划档,按被拆迁房屋住户的人口每月予以补贴。
房屋拆迁补偿方式分为两种:
①补偿方式可以实行货币补偿,也可以实行房屋产权调换,或者实行货币补偿与房屋产权调换相结合的形式。
②补偿的金额,根据被征收房屋的区位、用途、建筑结构、新旧程度、建筑面积等因素,以房地产市场评估价格确定。
?? 综上,无证房并不是违法建筑的代名词,对无证房一概不给予补偿是拆迁人无视被拆人合法权益的做法。无证房屋的所有人一定要对自己的房屋及权利有清楚的认识,在拆迁过程中关注拆迁人的主体资格、拆迁程序等是否有违法之处,以做到有备无患。如果有自己无法判断的问题一定要及时咨询专业人士,积极维护自己的合法权益
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